Domus Kinnisvara ja City24
2010 I poolaasta kinnisvaraturu ülevaade

Tallinna ja Harjumaa kinnisvaraturgu iseloomustab stabiliseerumine. Nii tehinguaktiivsuse kui hinnatrendide osas on sõltumata igakuisest kõikumisest tunda paigalseisu ning kohanemist. Ainukeseks erandiks on uusarendustes pakutavad korterid, mille osas valitseb sisuliselt defitsiit ning seetõttu on närvilised nii kliendid kui ka potentsiaalsed arendajad. Just kahanev valik uusarenduse korterite osas on peamiseks põhjuseks ülespoole toimunud hinnakorrektsioonil. Ostjate kadumakippuvad võimalused hinnaläbirääkimisteks kandub üle ka järelturule, kus 2009 aastale iseloomuliku soodsa hinna-kvaliteedi suhtega pakkumisi sisuliselt enam leida ei ole. Kõik see on tekitanud tõsise surve uute arendusprojektide avamisele, olgugi, et pangad on jätkuvalt väga konservatiivsed uute projektide finantseerimisel. Kuna pankroti- ja täitemenetlused on aeganõudvad protsessid, siis peavad suuremad pangad kogu 2010 ning ilmselt ka veel 2011 esimeses pooles tegelema enda finantseeritud, kuid ebaõnnestunud arendusprojektide päästmisega.

Tallinna korteriturul tehti 2010 I pa 355-528 tehingut kuus (keskmiselt ca 450 tehingut), kusjuures aktiivseim kuu oli märts, mil ka keskmine hind oli suhteliselt madalam. Traditsiooniliselt oli suurim tehinguaktiivsus Kesklinnas ning Lasnamäel ning üksnes üksikuid korterite ostu-müügitehinguid tehti Nõmmel ja Pirital.

Kuna 2010 jaanuaris oli tehingute arv väga väike, siis on 2010 I pa tehinguaktiivsuse kasv ca 30 %, aastases perspektiivis on kasv olnud aga muljetavaldavalt ca 35%. Siiski on mitmel kuul toimunud suuremaid nn plokktehinguid, mistõttu tegelik vabaturu tingimustel tehtud tehingute hulk on siiski väiksem.

Oma 2010 I pa turuanalüüsis prognoosisime Tallinna korteriturule hinnakorrektsiooni ülespoole ca 5%. Tallinna korterite keskmine hind on 2010 I pa statistiliselt kasvanud ca 10,3%. Kuna aga ametlik statistika sisaldab mitmeid tehinguid, mis ilmselgelt ei ole tehtud vabaturu tingimustel, siis on Domus Kinnisvara hinnangul tegelik hinnatõus üksnes 4,3%.

Seda väikest keskmist hinnatõusu ei ole õige märkimisväärse tõusutrendina käsitleda, vaid õigem oleks seda pidada paigalseisuks. Siiski on turul praegu piisavalt varasid, mis möödunud aastate kiire hinnalanguse tagajärjel on ilmselgelt alahinnatud ning mille väärtusel on hea kasvupotentsiaal.

Paradoksaalne on see, et kuigi kliendid tajuvad turul piiratud valikuvõimalust ning konkreetse ostusooviga kliendil on raske sobivat pakkumist leida, siis on City24.ee SPOT andmetel pakkumiste arv kinnisvaraturul 2010 I pa suurenenud ca 17,1%, mis on ilmselt ka üheks hinnatõusu takistavaks teguriks. Ca kolmandiku on pakkumiste hulk kasvanud Kristiines ning veerandi võrra ka Lasnamäel ja Põhja-Tallinnas. Pakkumiste hulk on vähem suurenenud Pirital ja Haaberstis. Arvestades pakkumiste hulga ning tehtavate ostu-müügitehingute suhet on müüjate jaoks võimalused paranenud Lasnamäel ja Mustamäel (tehinguid vastavalt 6,4 % ja 6,8 % pakkumistest) ning ostjate jaoks võimalused paranenud Kristiines ja Nõmmel (tehinguid vastavalt 3,9 % ja 3,1 % pakkumistest).

Tähelepanuväärne trend Tallinna korteriturul on 2010 I pa olnud kääride vähenemine müüjate ja ostjate hinnaootuste osas. Kui 2010 aasta alguses oli keskmine pakkumishind City24.ee portaalis ca 28,6 %, siis suveks on erinevus kahanenud ca 19,5 %-ni. Seejuures on kahanemine olnud kõige suurem Kesklinna, Lasnamäe ja Põhja-Tallinna korterite osas, kus omanike hinnaootus on keskmiselt vaid vastavalt 14,8 %, 15,8 % ja 19,2 % kõrgem keskmistest tehinguhindadest.

Nagu eelnevalt juba korduvalt mainitud, on Tallinna uusarenduste korterite osas tekkinud kerge defitsiit. Paljud arendused on välja müüdud ning turule veel alles jäänud pakkumistest mitmed on müümata klientidepoolse kehva hinnangu tõttu. Uute korterite järele on jätkuvalt suhteliselt suur nõudlus. Müügitehingute arvu silmas pidades on edukaimad projektid Pärnu mnt 129c (arendaja Merko), Kollane 4,8,10 (arendaja Estconde) ja Aiandi 3 (arendaja NCC). Kõrval esitame väljavõtte Tallinna uusarenduste korterite pakkumise osas.

2009.a. sügisest on uute arendusprojektide otsimine olnud küllaltki aktiivne. Eelkõige otsivad arendajad kinnitatud detailplaneeringuga kinnistuid, millel on olemas juba konkreetne ehitusõigus ning projekteerimis/ehitusprotsessiga saab kiiresti alustada. Sellisel juhul makstakse sõltuvalt objekti suurusest ca 1600-2500 kr/m2 ehitusõiguse brutopinna kohta. Olemasoleva rekonstrueerimist vajava hoonega kinnistute puhul tehakse tehinguid hinnatasemelt ca 7000-11000.- kr/m2 hoone brutopinna kohta sõltuvalt selle asukohast ja seisukorrast. Selliseid tehinguid tehakse ca 1-2 kuus, mistõttu pole projektide realiseerumisel maht kindlasti piisav turu vajaduste rahuldamiseks. Suurema ehitusõigusega (üle 25 korteri) kinnistuid on ootamas mitmeid, kuid pangad on ettevaatlikud suurtele projektidele finantseeringu andmisel.

Harjumaal tehti 2010 I pa hoonestatud elamumaaga kokku 547 ostu-müügitehingut, mida on ca 13,5% enam, kui 2009 II pa ning 43,2% enam, kui aasta varem. Hoolimata tehingute arvu suurenemisest on eelkõige linnalähedaste arenduspiirkondade eramute hinnad suure pakkumise tõttu surve all.

Majade müügipakkumiste arv kasvas 2010 I pa ca 24 % st sisuliselt 2008.a. tasemele, mil müügiraskustest tulenevalt pakkumiste hulk drastiliselt kasvas. 2010 juuli alguses oli Harjumaal pakkumisel ligi 2500 eramut, mis on praeguse müügimahu juures varu kuni 2,4 aastaks. Paradoksina on jätkuvalt konkreetse ostusooviga kliendil raske sobivat pakkumist leida ning müüjate ja ostjate arusaamad hinna-kvaliteedi suhtest on jätkuvalt küllaltki erinevad. Kuna päris palju eramuid müüakse ka täite- ja pankrotimenetluses, siis jäävad eramute hinnad ilmselt järgnevaks pooleks või ka aastaks praegusele tasemele. Eramuhindade mõningane kasv on tõenäoliselt võimalik järgmisel aastal eeldusel, et korterihinnad jätkavad tõusutrendi vähemalt senises tempos.

Domus Kinnisvara maaklerite hinnangul on reaalne ostuhuvi olemas mõistliku suurusega (maja ca 120-150 m2, krunt ca 1000-2000 m2) ja heas korras eramutele Tallinna lähiümbruses hinnatasemel 1,6-2,2 mlj krooni ning Tallinna linnas sees (nt Kakumäe, Pirita, Kristiine jms) hinnatasemel ca 2,2-3 mlj krooni. Valdav enamus tehinguid tehakse hinnaklassis 0,5-1,5 mlj krooni, millisel juhul on tehingu objektiks tavaliselt kas pooleliolev või renoveerimist vajav elamu (sh suvilad jms).

Elamukruntide osas on tehinguaktiivsus jätkuvalt madal ning tehingute arv on veelgi langenud. 2010 I pa tehti Harjumaal kokku 296 hoonestamata elamumaa tehingut ehk siis 4,8% vähem, kui 2009 II pa ning 7,5% vähem kui aasta varem. Peamine põhjus on piisav pakkumine eramute turul ning pankade vähene huvi hoonestamata maa ostu finantseerida.

Enim tehinguid tehaksegi Tallinna linnas. Tallinna lähivaldades tehakse vaid üksikuid tehinguid kuus, mõnevõrra enam paistavad välja Rae ja Viimsi vallad. Mõnevõrra moonutab ametlikku statistikat asjaolu, et paljud hoonestatud elamumaad ostetakse eesmärgiga olemasolev hoone lammutada ning uus ehitada. Arvestades seda, et järjest kahanenud tehingumahtude taustal on hoonestamata kruntide pakkumine City24.ee SPOT andmetel kasvanud ca 22 %, siis on praegu kruntide nn laojääk ca 4,2 aastat. Domus Kinnisvara hinnangul kestab jätkuvalt ülisoodne aeg omale maa ostmiseks. Hinnaga kuni pool miljonit krooni või hinnavahemikus 200 - 300.- kr/m2 kohta on juba piisav valik, otsustamaks oma uue kodu rajamist.

Tallinna üürihinnad on püsinud pikalt väga madalal tasemel ning arvestades nõudluse-pakkumise suhet ei ole põhjust ka mingit hinnatõusu prognoosida. Olgugi, et üüripakkumiste hulk on aastaga ca viiendiku võrra vähenenud. Tallinna korterite poolt pakutav üüritulu annab omanikule ca 4-6% aastatootlust, mis kindlasti kinnisvarainvestorit ei peaks rahuldama. Kui sellele liita järgnevate aastate potentsiaalne hinnatõus, siis on hea üüriobjekti valikuga võimalik ka normaalne tootlus (15-18%) saavutada. Valdav enamik üürikorterite omanikest muidugi ei lähtu siiski vaid majanduslikest kaalutlustest.

Huvi üürikorterite vastu on stabiilne. Suurem on huvi nagu tavaliselt kesklinna piirkonnas, kus eesti klientidele lisanduvad ka välismaised huvilised ning ettevõtted. Kesklinna üüripakkumiste osakaal kogupakkumisest on järjepidevalt kasvanud, ulatudes praegusel ajal 49 %-ni. Seetõttu tehakse kesklinnas ka valdav enamik üüritehingutest. Oluliseks põhjuseks on teiste piirkondade pakkumiste vähenemine tasapisi, mis on eelkõige seotud ostu-müügitehingute aktiviseerumise ning müügipakkumiste hulga kahanemisega. Nõudlus äärelinna üüripakkumiste järele on väiksem. Maja üürisooviga kliente on vähe ning majade üüritehinguid tehakse vaid üksikuid.

Kuigi Eesti majanduses on puhumas juba veidi soojemad tuuled ning lähenev üleminek EUROle on pikas perspektiivis ka ärikinnisvara valdkonnale kasulik, ei ole siiski fundamentaalset muutust toimunud. Seetõttu ei ole ka ärikinnisvara valdkonnas midagi paremaks muutunud, pigem isegi vastupidi. Kui 2009 aastal oli selgelt näha, kuidas üha langevate hindade juures müügipakkumiste hulk kahanes, kuna omanikud ei soovinud liiga madalalt hinnatasemelt müüa, siis käesoleval aastal on müügipakkumiste hulk taas ca 15 % võrra kasvanud. Müügipakkumiste kõrval on märkimisväärselt (ca 22 % võrra) kasvanud ka üüripakkumiste hulk. Lisaks vabaturule on üha kasvanud ka täite- või pankrotimenetluses pakutava ärikinnisvara hulk. Seejuures on jätkunud juba pikka aega kestnud tendents, et uued kvaliteetsed büroohooned on suutnud oma vakantsust vähendada ning kehvakvaliteedilistel pindadel on see suurenenud.

Täiendav müügisurve paneb loomulikult surve alla ka hinnad, kuigi pigem võib praegusel ajal täheldada hindade stabiliseerumist. Domus Kinnisvara lähitulevikus üürihindade langust ega tõusu ei prognoosi. Ka tehinguaktiivsus jääb püsima praegusele tasemele ning selles osas ei ole reaalset paranemist ette näha enne 2011 II pa. Konkreetse objekti hind sõltub eelkõige asukohast, suurusest ja kvaliteedist. Hinnakauplemisruum sõltuvalt objektist ja kvaliteedist kuni 10%.

Kõige keerulisem on büroopindade omanikel. Kaubandus-, lao- ja tootmispindade osas on olemas arvestatav nõudlus ning objekti kvaliteeti arvestava mõistliku hinnataseme korral on võimalik suhteliselt kiiresti ka üürnik leida.

Tõenäoliselt ilmestab praegust olukorda kõige paremini väljend „kõige külmem on enne koitu“. Nimelt annavad negatiivsete arvude taustal optimismiks põhjust järgmised asjaolud:

• üldiselt aksepteeritud seisukoht, et majanduslangus on läbi saamas ning majanduse üldnäitajad pööravad tõusule. Juba on ametliku statistika kohaselt tööpuudus tasapisi kahanema hakanud. See aga tähendab potentsiaalset kasutust seni tühjalt seisnud ärikinnisvarale;
• 2010 kevadel on tehtud mitmeid suuri ärikinnisvara tehinguid. Eelkõige on tulemuslikud olnud Riigi Kinnisvara ASi poolt korraldatud enampakkumised. Seega on turul olemas ka reaalseid positsioone võtmas investorid, vastupidiselt aastatagusele ajale, mil lihtsalt oodati ja uudistati.

2010 aasta I poolaasta oli Tartu linna korteriturul tehingute arvult oluliselt suurem kui eelmisel aastal samal perioodil. Tehingute arvu kasv toimus juba eelmise aasta III kvartalis, pärast mida on maht olnud stabiilne. Ka kuude lõikes on tehingute arv olnud suhteliselt stabiilne. Jaanuar on alati kõige väiksema käibega kuu, mil ka hinnad on madalamad. Seetõttu on ka aasta algusest hinnakasv olnud üsna suur.

Muutunud on ka korteriomandi tehingute keskmine hind. Kuigi eelmises turuanalüüsis prognoosisime, et korterite hinnad veel langevad, siis tegelikkuses on hinnad hoopis tõusnud. Kui jaanuarikuu keskmine hind oli ca 10 500 kr/m², siis juunis oli see ca 11 800 kr/m², mis teeb kasvuks lausa 12 %.

Linnaosade lõikes on kõige enam tehinguid tehtud traditsiooniliselt Annelinnas, järgneb Kesklinn ja Karlova.

Turul eelistatakse kesklinna lähedasi 1- ja 2- toalisi kortereid, mis on heas seisukorras ning mis paiknevad heas majas. Piirkondadest eelistatakse Karlova, Annelinna kesklinna poolset osa, Ülejõe ja Kesklinn. Sealsete objektide vastu on nõudlus pakkumisest isegi suurem, sest näiteks Domus Kinnisvara maakleritel on pikk nimekiri klientide soovidest, mida turg siiski täita ei suuda.

Stabiilne nõudlus Annelinna korterite vastu ei ole keskmisele hinnale olulist mõju avaldanud. Karlova ja Ülejõe linnaosade korterite aga on keskmine hind aasta algusest kasvanud ca 30 %. Kõige eelistatum ongi Karlova linnaosa linnaosa, sest see jääb kesklinna lähedusse, olemas on korralik infrastruktuur ning elukeskkonnana meeldiv.

Kesklinna korterite statistiline keskmine hind on üsna kõikuv, sest väikese tehingute mahu juures iga tehing mõjutab keskmist hinda oluliselt ning tehingud on küllaltki erineval tasemel.

Kui eelmisel aastal moodustas kõikidest korteritehingutest uute korterite müük 10 % kuus, siis I poolaastal on tehinguid tehtud vähem, keskmiselt 6 tehingut ehk 5-7 % kuus. Ühelt poolt on põhjuseks varasemate arendusprojektide kõrged müügihinnad, teisalt uusehitiste vähesus. Ainukese projektina valmis Ida tn 7a korterelamud, mille korterite müük on olnud suhteliselt hea. Viieteistkümnest korterist on uue omaniku leidnud 10.

Ülikoolilinnana on Tartu üürituru suunajaks tudengid, kes aitavad stabiilse sektori muuta aktiivseks. Ülikoolide tõttu kasvab huvi üüripindade vastu peamiselt suve lõpus. Kuid sel aastal on tunda olulist aktiivsuse tõusu suve alguses, mil potentsiaalsed tudengid otsivad sobivaid elamispindasid. Kuna kooli alguseni on veel aega, siis praegu käiakse erinevates korterites ning lõplik valik tehakse hiljem. Sügise alguseks prognoosime üürihindade väikest kasvu:

Üürihinnad tänasel turul:

• 1-toalised 1500 – 2500 kr/kuus;
• 2-toalised 2500 – 4000 kr/kuus;
• 3-toalised 2900 – 5500 kr/kuus.

2010 aasta I poolaastal oli tunda elanike huvi kasvu ka majade vastu. Siin oli aktiivne sektor keskmises seisukorras 100 - 150 m² elamu, hinnavahemikus 900 000 – 1 700 000 krooni.

Elamutega sarnane sektor on ridaelamud. Tartus on kaks uut hoonet, millede müügiedu sel poolaastal oli väga hea. Näiteks suurt huvi tundi Varsa tänava ridaelamute vastu, millest praeguseks hetkeks on enamus müüdud. Teine eduka müügiga arendusprojekt oli Kulli tänaval, kus kõik ridaelamukorterid realiseeriti.

Tartu linnast kaugemal paiknevate objektide nõudlus sõltub asukohast ja varaliigist. Linnalähedased Ülenurme ja Tartu vald on elamute ja kruntide tehingute arvult aktiivsemad. Hoonestatud elamumaa tehingud moodustavad Tartu ja Ülenurme valdades peaaegu poole kogu maakonna tehingutest.

Maakonna korterite vastu nõudlus praktiliselt puudub. Pigem tahetakse sealseid kortereid müüa. Tihtipeale on müügihinnad sarnased linna samaväärsete korteritega.

Pärnu korteriturul tehti I poolaasta kahel kuul tehingutearvu rekord. Kui näiteks 2009. aastal oli keskmine tehingute hulk 27 tk kuus, siis 2010 a. I poolaastal oli tehinguid keskmiselt 39 tk kuus. Suurima käibega olid aprill ja mai, mil tehinguid oli üle 50.

Nõudlus Pärnu korterite vastu kasvas tunduvalt. Domus Kinnisvara maaklerite sõnul oli klientide seas arvestataval hulgal venelasi ja soomlasi, kes tundsid huvi just kesklinna ja rannarajooni korterite ja majade vastu. Seejuures eelistatud hinnaklass oli vahemikus 1 000 000 – 1 500 000 krooni.

Suurenenud huvi tõstis ka hindu. Aasta algusega võrreldes oli Pärnu korteriomandite ostu-müügi tehingute statistiline keskmine hind lausa 24 % kõrgem. Siinjuures rõhutame, et suure kasvuprotsendi põhjuseks oli jaanuari kuu väga väike keskmine hind 9300 kr/m². Tegelikult Pärnu korteriturul otsest hinnatõusu ei ole olnud. Keskmist hinda on tõstnud heas seiskorras ja asukohas ning ka uute korterelamute korteritega toimunud tehingud, millede hinnad on kõrgemad kui vanematel ja halvas seisukorras korteritel. Selliste korterite vastu on nõudlus üsna väike ning tehinguid on sel aastal tehtud vähe. Näiteks Ülejõel ja Räämas on ka vanemate korterelamute odavamate korterite vastu nõudlus väike. Üheks põhjuseks on ka halvemas seisus objektide liiga kõrged hinnad, mis ei tekita potentsiaalsetes ostjates huvi.

Tehingute hinnavahemik vanemates kortermajades jääb 8 000- 13 000 kr, uuemates kortermajades 14 000 - 18 000 kr/m². Piirkondadest endiselt on eelistatud kesklinna ja Mai elamurajooni korterid. Viimasel ajal on nõutud just 1-3.korruse 2-toalised keskküttega korterid Mai piirkonnas.

Domus Kinnisvara maaklerite kogemusel tehti suur hulk tehinguid pangalaenu kasutamata. Üldjuhul välismaalane siinse korteri ostuks laenu ei võta. Ka paljud kohalikud inimesed on kinnisvara ostnud raha paigutamise eesmärgil, sest hinnakasvu ootus on seotud euro tulekuga.

City24 andmetel on Pärnus korterite pakkumiste arv pidevalt kasvanud. Domus Kinnisvara maaklerite sõnul on paljud inimesed korterid müüki pannud ootuses, et rahakam soomlane selle ära ostaks. Samuti ollakse teadlikumad korterite tegelikest hindadest ning kõrgeid hinnaootusi nii väga enam ei ole.

Pakkumises olevate korterite hinnad olid kevadel languses kuni 2 % kuus. See-eest juunis, millele eelnes väga aktiivsed aprill ja mai, tõusis küsitud hind üle 2 %. Korterite  müügipakkumiste hinnad jäävad Pärnu linnas vahemikku 9000 - 15000 kr/m², uuemates korterelamutes 16 000 - 25 000 kr/m². Maksimaalne hind, mida turul küsitakse, on rannarajooni uuema korterelamu 3-toalisel korteril, mille hind on 54 300 kr/m².

Uusarenduste osas on Pärnus olukord mõnevõrra paranenud. Papiniidus alustati uue 38 korteriga korterelamu ehitust. Nende korterite keskmine müügihind on 16 000- 18 000 kr/m². Domus Kinnisvarale teadaolevalt on suurem osa kortereid broneeringuga müüdud. See näitab ostjatepoolset huvi. Oleme seisukohal, et arendusprojekti edu tagab esmalt hea projekt ning õige hind. Mõne aasta eest valminud arendusprojektidel, millest paljud on jätkuvalt müügis, on vähese ostjaskonna põhjuseks just liiga kõrge hind. 4-5 aastat tagasi valminud kortermajades Suur-Jõekalda ja Suur-Jõe tänavatel, on tehtud ainult paar tehingut kuus.

Pärnu üüriturgu iseloomustab sesoonsus, suvisel ajal on üüriturg väga aktiivne. Võiks öelda, et nõudlus ületab pakkumise. Enim nõutud on heas seisukorras 2-3-toalised möbleeritud korterid kesklinnas ja rannarajoonis, samuti Mai elamurajoonis. Arvestades suvist perioodi, on üürikorterite sihtgrupp lühiajalised üürilevõtjad, kes on nõus maksma üürihinda 3000 - 6000 kr Valdavalt on tegemist heas või väga heas seisukorras ja heas piirkonnas asuva korteriga.

Pikemaajaliselt soovitakse üürida soodsamale üüripinnale. Sellised pakkumised leiab Vana-Saugas, Ülejõel ja Räämas, kus üürihind jääb üldjuhul 1800 - 2500 kr (lisanduvad kommunaalkulud).

Elamute turg on samuti aktiivsem kui eelmisel aastal. Näiteks kogu maakonnas toimus 2010.a. I poolaastal hoonestatud maa tehinguid kokku 157 (sellest elamumaaga 101 ja maatulundusmaaga 47 tehingut). Võrreldes eelmise aasta sama ajaga, mil tehti 140 hoonestatud maa tehingut, on tänavune tehingute arv kasvanud.

Enim nõutud on arenenud infrastruktuuriga ja veekogu lähedased elamud ning suvilad hinnavahemikus 600 000- 1 200 000 kr. Seejuures eelistatakse linnale võimalikult lähedast asukohta. Mujal maakonnas on elamuturg üsna passiivne.

Hoonestamata maa tehingute arv on samuti 2010 I poolaastal kasvanud, lausa 30% võrrelduna 2009  I poolaastaga (tehinguid vastavalt 392 ja 278). Maa-ameti statistika andmetel on käesoleval aastal toimunud 318 maatulundusmaa tehingut, millest paljud ei ole vabaturutehingud.

Hoonestamata elamumaade vastu on nõudlus jätkuvalt väga madal, mistõttu ka hinnad on jätkuvalt langenud. Enamus tehinguid elamumaadega toimub ikka Pärnu linna vahetus läheduses hinnavahemikus 90 000 - 250 000 krooni, sõltudes peamiselt asukohast.

Domus Kinnisvara maaklerite sõnul on kruntide vastu huvi kasvanud, kuid potentsiaalsed ostjad leiavad, et häid pakkumisi on vähe. Palju olemasolevaid pakkumisi on objektidele, millede likviidsus on väga madal ja ostuhuvi selliste vastu puudub. Siia alla kuuluvad põllupealsed krundid, kus arendustööd on pooleli või tegemata.

Pärnust ning linna lähiümbrusest väljaspool asuva kinnisvara vastu on nõudlus üsna väike. Aktiivsemad on väljakujunenud infrastruktuuriga alevid ja alevikud, kuhu on ostetud kortereid. Siin mainiks ära Sauga, Paikuse, Audru ja Are aleviku. Maakonna kaugemates piirkondades toimub ostutehinguid harvem, kuid seejuures on peamiseks põhjuseks elamispindade puhul soodne hind ja odavad ülalpidamiskulud. Maakonnas on kinnisvara hinnad pigem languses.

Kirde-Eesti kinnisvaraturul on 2010 I pa olnud küllaltki heitlik. Kuna tehingumahud on nii väikesed, siis ei ole mõtet ei tehinguaktiivsuse ega hinnakõikumiste osas jälgida protsentuaalseid muutuseid, kuna need ei iseloomusta turgu.

Turuaktiivsuse suhtes ei ole võimalik välja tuua selgeid tendentse. Turg jääb ilmselt hüplevaks praeguse taseme juures nii 2010 II pa kui ka 2011 kevadperioodil. Käesoleva aasta kevadkuudel on aktiivsus olnud veidi suurem ning sama võib prognoosida ka sügiskuude kohta, millele järgneb taas vaibumine talvel.

Ka hinnatasemete osas on korteriturg olnud väga hüplev, pigem on hinnad käesoleva aasta esimesel poolel veidikene langenud. Loomulikult on selle taga ühel poolt siiski suhteliselt väikesed tehingumahud (tehinguid tehakse väga erineva kvaliteediga varadega), teisalt aga hinnalanguse lõppemine ning uue selge tendentsi puudumine. Domus Kinnisvara prognoosib, et ka hinnatasemete osas jääb turg kõikuvaks praeguse taseme ümber ning mingit selget uut tendentsi vähemalt järgneva aasta jooksul ei teki.

Pakkumise poolelt on siiski olemas selged tendentsid – korteripakkumiste hulk kasvab tasapisi ning pakkumishind ootuspäraselt langeb. Eelkõige näitab see kinnisvaraomanike raskuste jätkumist ning positiivse meelestatuse puudumist. Seejuures on keskmiste tehinguhindade ja keskmiste pakkumishindade vahe korteriturul jätkuvalt üle 30 % ning tehinguni jõudmine eeldab väga hea hinna-kvaliteedi suhte pakkumist. Seda arvestades ei ole põhjust Kirde-Eesti kinnisvaraturule eelolevaks poolaastaks (eeldatavasti eelolevaks aastaks) tõusutrendi prognoosida.

Eramutega tehti käesoleva aasta esimesel poolel nii Ida- kui Lääne-Virumaal veelgi vähem tehinguid kui 2009 II pa (vastavalt 19,1 % ja 7,1 % vähem). Seejuures kasvas tehinguaktiivsus märgatavalt teises kvartalis. Enim eramute müügitehinguid tehti ootuspäraselt Narvas (51 tehingut) ning oluliselt vähem Rakveres (12 tehingut). Suvel on taas aktiviseerunud maakodude otsimine maapiirkondades ja Peipsi äärsetes piirkondades, kuid reaalsete tehinguteni jõutakse siiski harva. Eramute pakkumishinnad on keskmiselt langenud, mis tuleneb ühest küljest omanike poolsest hinnalangetamisest, teisalt aga ka pakutavate objektide valiku muutusest.

Ka elamukrunte on 2010 I pa müüdud minimaalselt – Ida-Virumaal 55 (sh enim Narva-Jõesuus 26) ja Lääne-Virumaal 28 (sh Rakvere linnas ja vallas kokku 13). Maaüksuste pakkumishind on keskmiselt langenud ca 4-5%.

• Kuigi sügiskuudel aktiivsus tasapisi kasvab, jääb Tallinna korterituru aktiivsus üldjoontes 2010 II pa praegusele tasemele;
• Hinnatase Tallinna korteriturul jääb 2010 II pa hüplikuks. Poolaasta kokkuvõttes saame tõenäoliselt taas ca 5 %-list hinnatõusu konstanteerida;
• 2010 II pa on ostjatele kindlasti tuntav valiku puudus uusarenduste korterite osas. Järjest käivituvad väikesemahulised projektid ei tekita veel ülepakkumist. Kindlasti püsib kõrge investorite aktiivsus potentsiaalsete arendusprojektide otsimisel.
• Ülepakkumine Harjumaa eramute osas püsib ning seetõttu ka jätkuv surve hindadele. Ka eramute puhul jääb tehinguaktiivsus 2010 II pa kokkuvõttes püsima samale tasemele esimese poolaastaga. III kv on tehingute maht mõnevõrra väiksem kasvades taas IV kvartalis.

• Elamukruntide püsib tehinguaktiivsus jätkuvalt ülimadal ning seetõttu ka tugev surve hindadele. Muudatust ei ole ette näha enne, kui korteriturul on tunda selget tõusu ning pangad muudavad oma laenupoliitikat maaostude finantseerimise osas.
• Üüriturul jätkub tendents pakkumiste vähenemise suunas, samas kui hindade osas püsib olukord lähitulevikus pigem stabiilsena. Pikemas (st aasta) perspektiivis üürihinnad veidikene tõusevad tõenäoliselt.
• Ärikinnisvara turg püsib eelkõige üürituruna ning 2010 ostu-müügitehingute kasvu ette näha ei ole ei ärihoonete ega maa suhtes.

• Suurest pakkumise mahust hoolimata jäävad tänased üüritasemed kõigi varaliikide suhtes püsima, sest tänased tehingud tehakse valdavalt majandusliku otstarbekuse piiril.
• Kasutuseta seisvatele pindadele üürnike leidmine on jätkuvalt keeruline ning aktiivsus püsib lähitulevikus stabiilsena. Kuna ettevõtetel on olnud juba piisavalt aega oma ruumikasutust efektiivistada, siis jääb üldine vakantsus püsima praegusele tasemele. Vakantsust vähendavad jätkuvalt kvaliteeti pakkuvad kinnistud ning suurendavad kehvakvaliteedilised kinnistud.

• Tartu korteriturul jäävad tehingumahud lähiperioodil üldjoontes sarnaseks praegusega. Kõikumine kuude lõike on siiski arvestatav ning aasta kokkuvõttes saame tõenäoliselt konstanteerida, et II pa on olnud aktiivsem, kui I pa.
• Tartu korterite hinnatase on saavutanud stabiilsuse ning tõenäoliselt natukene tõuseb Tallinna korterituru tuules natukene.

• Eramute ja elamukrunktide tehingumahud püsivad jätkuvalt väiksed ning seetõttu ka surve hindadele püsib. Positiivsete majandusuudiste taustal on siiski tõenäoline, et pered saavad taas asuda julgemalt plane tegema ning kaalutakse rohkem omale maja soetamist või ehitamist.
• Kuna üüriturg Tartus on tsükliline seoses ülikoooli sessioonidega, siis on 2010 III kv kahtlemata üliaktiivne ning kergitab ka üüri hinnatasemeid mõnevõrra. IV kv toob ilmselt taas rahunemise ka üüriturule.

• Kuigi kevad on olnud Pärnu korteriturul selgelt tõusukuu tulenevalt kallima hinnakategooriaga tehtud tehingutest, siis reaalset hinnakasvu kohalikul turul tunda ei ole. Ka 2010 II pa jäävad korterite hinnad praegusele tasemele ning statistiline hinnamuutust mõjutab eelkõige see, millise varaliigiga rohkem tehinguid tehakse.
• Korterituru aktiivsus ja tehingumahud jäävad praegusele tasemele. Suvine aktiivsus jääb suuresti nn šoppamise tasemele ega realiseeru enamasti tehinguteks.

• Ka eramute ning elamukruntide osas jääb nii tehinguaktiivsus kui hinnatase püsima praegusele tasemele. Mõningas kasvu saame ehk konstanteerida tänu suvisele maakodude soetamise harjumusele.

• Elukondliku kinnisvara tehinguaktiivsus jääb kõikuma praeguse taseme juures. Seejuures on sügiskuudel tehingud natukene rohkem ning talvel mahud taas kahanevad. Suvine maakodude ostmine jääb tagasihoidlikuks.
• Elukondliku kinnisvara hinnatase jääb kõikuma praegusele tasemele. Protsentuaalsed kõikumised on suured, kuid kuna hinnatase on madal, siis summaarsed erinevused on väikesed. Selget tendentsi hinnamuutuse osas 2010 II pa ja 2011 I pa ilmselt ei teki.

• Ärikinnisvara tehingud jäävad 2010 aastal pigem erandlikeks ning olulist paranemist ei ole oodata ilmselt ka 2011.a.